• Financieel

Financiering; Nederlandse of Spaanse bank

De Spaanse banken kunnen ook nieuwbouwprojecten voor niet-resident kopers financieren

Cultuurwijziging bij de banken

De banken in Spanje zijn na een periode van ‘gedwongen reflectie’ oftewel een periode waarin ze hun wonden hebben moeten likken als gevolg van de malaise in de huizenmarkt weer grotendeel terug gekeerd in de markt voor hypotheken. En de laatste drie jaren geldt dat ook voor de hypothekenmarkt voor niet-resident kopers van een tweede huis. Maar het is geen ‘business as usual’. De banken lijken hun lesje te hebben geleerd en handelen veel voorzichtiger. De financieringspercentages zijn lager en als basis wordt niet meer alleen de (destijds structureel veel te hoge) getaxeerde waarde genomen, maar nu wordt de koopsom (of bij nieuwbouw de projectsom) als basis gehanteerd en, indien lager, de getaxeerde waarde. Ook is de controle op de juridische status van een huis en grond veel strenger. Daarmee behoren een hoop ‘wild west’ praktijken zoals die in het verleden aan de orde van de dag waren, nu tot het verleden.

Hypotheekvoorwaarden Spaanse banken

Actueel kan er in Spanje tot maximaal 70% worden gefinancierd met een hypotheek voor niet-resident kopers. Indien iemand al in Spanje woont en belasting betaalt dan kan er tot maximaal 80% worden gefinancierd. De banken hebben hun eigen ‘shot list’ van taxateurs waarvan ze de taxaties accepteren. In het geval dat een taxatie lager uitvalt is met sommige banken nog wel eens te overleggen of ze bereid zijn wat soepeler om te gaan met het maximale financieringspercentage. Voor kopers van een vakantiehuis in Spanje zal dus zelf minimaal 30% van de koopsom moeten worden ingebracht en daarnaast zal de overdrachtsbelasting + notariskosten en overige kosten uit eigen middelen moeten worden betaald. De meeste banken accepteren het niet wanneer dat deel in te brengen eigen geld van een andere lening afkomstig is. De aangeboden hypotheekvorm is de annuïteitenhypotheek en de lengte van de looptijd wordt beperkt door leeftijd. De hypotheek moet uiterlijk afgelost zijn in het 75ste levensjaar. De toetsing op het inkomen is vrij streng in Spanje. Men toetst namelijk op het netto inkomen. Het verschilt van bank tot bank, maar er mag tot maximaal 30% tot 40% van het netto inkomen gebruikt worden voor de bestaande, plus toekomstige woonlasten, zoals hypotheek of huur. Ook worden de lasten van overige leningen en eventueel alimentatie in deze toetsing meegenomen.

Verplichte winkelnering

Veel banken stellen als voorwaarde voor hypotheekverstrekking of als element waarop een rentekorting wordt gebaseerd dat er naast de hypotheek ook een boel overige producten worden afgenomen. Dat varieert van een (soms kostbare) bank- en spaarrekening, een brand-, opstalverzekering of een alarmsysteem voor het toekomstige huis.
Ik heb zelfs wel eens klanten gehoord die me vertelden dat ze bij een bank naar buiten liepen met een volkomen overbodige zorgverzekering. Wat dit betreft wil ik graag tot alertheid en gezond verstand aansporen. Sommige verzekeringen heb je echt nodig – zoals een brandverzekering – maar sommige ook niet. En voor wat betreft de aangeboden overlijdensrisicoverzekeringen door sommige banken wil ik zelfs waarschuwen. De premies daarvan rijzen soms de pan uit. En sommige banken vragen om een substantieel bedrag extra te lenen zodat de premie voor de overlijdensrisicoverzekering in één keer kan worden meegefinancierd. Dit gaat over bedragen van vaak meer dan tienduizenden euro’s. Dit wordt meestal pas aan het einde van een aanvraagtraject gemeld en dan is het te laat om je licht nog bij een andere bank op te steken. Wat dit betreft kan ik melden dat ook banken zijn die een overlijdensrisicoverzekering niet verplicht stellen.

Nieuwbouw

De Spaanse banken kunnen ook nieuwprojecten voor niet-resident kopers financieren.
Voorwaarde is dat de grond waarop gebouwd wordt als ‘urbano’ en niet als ‘rustico’ is geregistreerd. De bouwondernemer moet een officiële Spaanse bouwer zijn en de bouwplannen moeten zijn goedgekeurd door de associatie van architecten en vanzelfsprekend moet er een bouwvergunning zijn. Ook zal er vooraf een taxatie van de te bouwen woning worden gedaan. Dit is dus een bepaling van de waarde van een te bouwen huis op basis van de grond en de bouwtekeningen. Indien de grond al in bezit is of bij het ondertekenen van de bouwovereenkomst wordt gekocht dan wordt er door de bank hypothecaire waarborg op de grond genomen en zal de bank al naar gelang de werken vorderen de hypotheekgelden uit bouwdepot vrijgeven. Houdt er wel rekening mee dat de eigen gelden altijd als eerste zullen moeten worden ingebracht. Op bepaalde vooraf afgesproken momenten komt er een verzoek tot betaling van de volgende ‘schijf’ en vindt er – op initiatief van de bank – een controle-taxatie plaats om te verifiëren of de werken inderdaad juist zijn afgerond. Pas bij volledige afronding van het huis wordt de laatste betaling door de bank uit bouwdepot gedaan.

De markt voor hypotheken in Spanje voor niet-resident kopers klaart na de donkere periode begin van dit decennium steeds verder op. Meer en meer banken keren terug op de markt en met de toegenomen concurrentie is er ook meer en meer te kiezen en dat is goed nieuws voor kopers die voor een deel van hun koopsom een hypotheek nodig hebben. Dat geldt voor bestaande bouw maar ook voor nieuwbouw